Grįžti
2022-ųjų sausis – žingsnis link subalansuotos nekilnojamojo turto rinkos
2022-02-01
2022 m. sausį Vilniaus mieste susitarta dėl 394 būstų įsigijimo (421 naujas susitarimas, 27 susitarimų nutraukimai). Tai – 18 proc. mažesnis rezultatas nei gruodį (atitinkamai: 481, 496, 15) ir 39 proc. – nei prieš metus (648, 661, 13). „2022-ųjų sausis sostinėje aktyvumu nepasižymėjo, kita vertus, rinkos sulėtėjimas neturėtų stebinti, nes pirkėjų norus riboja tiek išaugusios būsto kainos, tiek ypač sekli jo pasiūla. Kalbant apie pasiūlą, reikia atkreipti dėmesį, kad tarp visų rinkai siūlomų būstų tik apie 650 būstų yra jau pastatyti, o iš jų daugiau nei 400 rezervuoti. Tai reiškia, kad norintys įsikelti čia ir dabar gali rinktis tik iš kiek daugiau nei 200 butų, kotedžų ar loftų“, teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Stebėjimus „Inreal“ papildė 576 naujais objektais – 32 proc. daugiau nei gruodį (437) ir 15 proc. daugiau nei prieš metus (500). Per paskutinius 6 mėnesius tai 3 kartas, kuomet nauja pasiūla viršija to mėnesio pardavimus, tačiau to vis dar nepakanka, kad pasiūlos kiekis reikšmingai išaugtų. Šiuo metu būsto pasiūla (įskaitant rezervuotus būstus) siekia 3645 objektus, kas yra 5 proc. daugiau nei prieš mėnesį (3463), tačiau 17 proc. mažiau nei prieš metus (4403). 2020 m. sausį būsto pasiūla (be kotedžų) siekė 5223 objektus.
Rinkos aktyvumui mažėjant dėl menkstančios pasiūlos ir augančių kainų, rinkos balanso rodiklis sausio mėnesį pasiekė 0,78 (rinką galima laikyti subalansuota, kuomet rodiklio reikšmė svyruoja 0,75 – 1,25 rėžyje, ideali reikšmė – 1,00). Prieš mėnesį rodiklio reikšmė siekė – 0,71, prieš metus – 0,73. Kita vertus, gyventojų skaičius Vilniaus mieste ir toliau auga (remiantis TLK duomenimis per metus gyventojų 2021 metais padaugėjo 6443), o energinių išteklių kainų krizė dar labiau paryškina skirtumus tarp naujos ir senos statybos būstų, todėl poreikis naujiems butams išlieka ir toliau. Kitas rodiklis rinkos situacijai vertinti – likvidumo indeksas. Jo reikšmė sausio mėnesį siekė – 0,52, tai reiškia, kad pasiūloje esantį būstą galima parduoti per kiek daugiau nei pusę metų. Prieš mėnesį tam reikėjo kiek mažiau nei pusės metų (0,48), prieš metus pasiūlai realizuoti būtų reikėję beveik 11 mėnesių (0,9).
Būsto kainų atžvilgiu ir toliau fiksuojamas augimas. Ekonominės klasės būstas Vilniuje šiuo metu kainuoja apie 2171 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 2113 Eur/kv.m), vidutinės klasės –2874 Eur/kv.m (2742), prestižinės klasės – 4267 Eur/kv.m (4223), loftai –1631 Eur/kv.m (1659), kotedžai – 1495 Eur/kv.m (1492).
Kauno mieste pirminės būsto rinkos aktyvumas išlieka didelis. Per mėnesį sutarta dėl 118 būstų pardavimų (131 naujas susitarimas, 13 atšauktų susitarimų). Tai – trečdaliu mažiau nei prieš mėnesį (178, 181, 3), tačiau dvigubai daugiau nei prieš metus (60, 67, 7). Lyginti šių metų sausio ir praėjusių metų gruodžio pardavimus reikėtų atsargiai, nes paskutinį 2021 metų mėnesį pardavimais buvo įvardinta daugiau nei 100 rezervacijų, kurios susiformavo per keletą mėnesių. Skaičiuojant rinkos aktyvumą 10 tūkst. gyventojų, Kaunas daugiau nei dvigubai atsilieka nuo sostinės, tam įtakos turi ir lėčiau augantis gyventojų skaičius. Vilniuje metinis pokytis sudarė apie 1 proc., tuo tarpu laikinojoje sostinėje – apie 0,7 proc.
Stebimą pasiūlą per sausio mėnesį „Inreal“ papildė 137 naujais būstais, iš jų 96 – naujame daugiabučių projekte. Dar 41 naujas būstas pasiūloje atsirado perplanavus anksčiau pasiūloje buvusius butus, juos suskaidant į mažesnio ploto objektus. „Toks būstų perplanavimas leidžia juos pasiūlyti ir mažesnėmis lėšomis disponuojantiems asmenims, o prierašas dėl galimo būsto apjungimo neapriboja pirkėjų galimybės įsigyti didesnį plotą“, – teigia T. S. Kvainickas. Nauja pasiūla iš esmės atitinka praėjusį mėnesį (129) ir yra kelis kartus didesnė nei prieš metus (39).
Pasiūlos kiekis Kaune išlieka panašus – 1332, t.y. 1 proc. didesnis ne prieš mėnesį (1313), tačiau dviem trečdaliais didesnis nei prieš metus (799). Paskutinius kelis mėnesius esant didesniam rinkos aktyvumui šiek tiek pagerėjo būsto likvidumo rodiklis – nuo 1,23 gruodžio mėnesį iki 1,18, t.y. pasiūlos kiekis gali būti realizuotas per maždaug keturiolika mėnesių. Rinkos balanso rodiklis išlieka nepakitęs ir šiuo metu siekia 1,16. Abiejų rodiklių reikšmė rodo, kad rinkoje yra nedidelis pasiūlos perteklius, tačiau sostinės pavyzdys puikiai iliustruoja, kad nedidelis pasiūlos perteklius yra daug geriau nei ryškus jos trūkumas.
Kainų atžvilgiu korekcijos daugiausia vyko pirkėjų naudai. Ekonominės klasės būstas Kaune šiuo metu kainuoja apie 1414 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1426 Eur/kv.m), vidutinės klasės –2485 Eur/kv.m (2566), loftai – 2014 Eur/kv.m (1877), kotedžai – 1472 Eur/kv.m (1463). Svarbu nepamiršti, kad nors bendras kainų lygis ir sumažėjo, individualūs būstų kainų pokyčiai priklauso nuo projekto likvidumo, pirminių būsto kainų atitikimo rinkos situacijai bei daugelio kitų veiksnių, todėl pavieniai svyravimai vyksta abiem kryptimis.
Kaip visuomet, mažiausias rinkos aktyvumas stebimas Klaipėdoje. Sausio mėnesį užfiksuoti 33 suminiai pardavimai (34 nauji susitarimai ir 1 atšaukimas). Tai – pusantro karto daugiau nei prieš mėnesį (22, 29, 7), tačiau dvigubai mažiau nei prieš metus (70, 70, 0).
„Rinkos aktyvumo augimą Klaipėdoje riboja ne tik pasiūlos struktūra, tačiau ir demografinė situacija. Tarp trijų didmiesčių, Klaipėda vis dar nepasiekia teigiamo gyventojų skaičiaus pokyčio, remiantis TLK duomenimis per metus miestas sumažėjo 357 gyventojais. Tiesa, įskaičiuojant ir žiedinę savivaldybę bendras gyventojų prieaugis sudaro 549, tačiau čia svarbu atsižvelgti, kad teigiamas gyventojų pokytis Vilniaus bei Kauno miestuose, fiksuojamas tiek miestų, tiek žiedinėse savivaldybėse“, – sako T. S. Kvainickas.
Klaipėdos pasiūlos stebėjimus papildėme 11 naujų kotedžų rinkai jau anksčiau pristatytame projekte (projekto apimties didėjimas). Tai – penktadaliu mažiau nei prieš mėnesį (14) ir šešis kartus mažiau nei prieš metus (66). Pasiūlos kiekis per mėnesį sumažėjo 6 proc. nuo 345 iki 323 ir yra 7 proc. mažesnis nei prieš metus metus (346).
Nedidelių skirtumų tarp naujos pasiūlos bei susitarimų skaičiaus pakako, kad rinka uostamiestyje pasiektų visišką balansą, t.y. Klaipėdos naujų būstų rinkos balanso rodiklio reikšmė sausį buvo 1,01 (gruodį – 1,1), tačiau likvidumo indeksas siekia 0,82 (prieš mėnesį – 0,80), kas reiškia, jog esamą pasiūlos kiekį būtų galima parduoti per devynis su puse mėnesio, t.y. fiksuojamas nedidelis pasiūlos trūkumas.
Ekonominės klasės būstas Klaipėdoje šiuo metu kainuoja apie 1670 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1639 Eur/kv.m), vidutinės klasės – 1777 Eur/kv.m (1760), loftai – 1705 Eur/kv.m (1579), kotedžai – 1605 Eur/kv.m (1619).
Tomas Sovijus Kvainickas, INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas
Apie INREAL grupę
INREAL – tai ženklas idėjos, duodančios pradžią unikaliems projektams, pagrindą – profesionalioms paslaugoms ir pridėtinę vertę verslams, klientams ir partneriams. INREAL pozicionuoja kūrybiškumą kaip esminę vertybę dinamiškame verslo pasaulyje. INREAL grupė, kurią sudaro: UAB „Inreal“, UAB „Inreal GEO“ bei UAB „Inreal valdymas“ su jos valdomomis įmonėmis plėtoja unikalius nekilnojamojo turto (NT) projektus bei teikia bene plačiausią Lietuvoje NT paslaugų spektrą 11-oje šalies miestų. Per daugiau nei 25 veiklos metus įgyvendinta virš 70 įvairios paskirties nekilnojamojo turto projektų, kurie pelnė pripažinimą ir apdovanojimus ne tik Lietuvos, bet ir tarptautiniuose konkursuose. INREAL grupės įmonės priklauso AB „Invalda privatus kapitalas“.
Daugiau informacijos:
Rūta Merčaitienė, INREAL grupės marketingo ir komunikacijos vadovė, +370 611 29 779 ruta.mercaitiene@inreal.lt