Naujo būsto rinkoje aštrėja įperkamumo problema, pardavimai – rekordinėse žemumose

Liepą Vilniuje parduoti 64 būstai (89 nauji susitarimai, 25 atšaukimai) – tris kartus prastesnis rezultatas nei prieš mėnesį (185 pardavimai, 214 susitarimų, 29 atšaukimai), daugiau nei aštuonis kartus prastesnis nei prieš metus (550, 565, 15) ir prasčiausias rezultatas per dešimtmetį. Pagrindinės priežastys – smarkiai pakilusios būsto kainos ir pastatyto būsto trūkumas.

„Įpirkti būstą šiandien tapo tikru iššūkiu, o tie, kas vis dar gali tai padaryti – neskuba, nes didžioji dalis parduodamo būsto – dar tik ankstyvoje statybos stadijoje. Liepą fiksuotas neįprastai aukštas nutrauktų sandorių skaičius, kuris yra ypač ryškus skaičiuojant santykiniais dydžiais, t.y. vienam nutraukimui tenka tik kiek daugiau nei 3 nauji susitarimai. Palyginimui, prieš mėnesį vienas nutraukimas teko 7 sandoriams, prieš metus – 38“, – teigia „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Anot jo, jeigu pandemijos pradžioje dėl ypač didelio neapibrėžtumo preliminarias sutartis buvo linkę nutraukti pirkėjai, tai šiandien iniciatoriai – nekilnojamojo turto pardavėjai. Ankstyvose stadijose pradėję pardavimus, neturėdami galimybės įvertinti plėtros išlaidų didėjimo rizikos šiandien jie susiduria su dilema, kokią dalį nuostolių prisiimti sau, o kokią dalį kaštų perkelti pirkėjui. Didėjantys nutrauktų sandorių skaičiai rodo, kad pasiūlytos sąlygos priimtinos ne visiems pirkėjams.

NT rinkos pulsas. 2022 liepa

Liepos mėnesį į stebėjimus „Inreal“ įtraukė 274 naujus objektus – 32 proc. mažiau nei prieš mėnesį (405) ir 45 proc. mažiau nei prieš metus (494). Nors naujų objektų nėra daug, tačiau stojant pardavimams, jų pakanka palaipsniui papildyti ir atstatyti pasiūlos kiekį, kuris per mėnesį padidėjo 5 proc. nuo 3462 iki 3629 ir dabar yra tik 8 proc. mažesnis nei prieš metus (3926).

Reikšmingų kainų pokyčių butų segmente nefiksuota. Ekonominės klasės būsto kaina padidėjo nuo 2477 iki 2478 Eur/kv.m, vidutinės klasės – nuo 3286 iki 3470 Eur/kv.m. Prestižiniame segmente kainos pasikeitė nuo 4346 iki 4349 Eur/kv.m. Ženkliau pabrango loftų segmentas – nuo 1935 iki 2228 Eur/kv.m, o kotedžų kainos liko stabilios, 1697 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1694).

Pardavimų sumažėjimas turėjo įtakos ir rinkos balanso rodikliui, kuris šiuo metu yra 1,16. Tai reiškia, kad formuojasi pirkėjo rinka, tačiau galimybės ja pasinaudoti yra ypač ribotos. Aukštas pardavimo kainas lemia ne tik pasiūlos trūkumas (ypač pastatyto būsto) ar aukštos plėtros išlaidos, bet ir anksčiau sudarytos sutartys, kurioms įgyvendinti reikia daugiau lėšų nei buvo planuota. Jeigu plėtros išlaidų sumažinti nepavyks, o pirkėjų perkamoji galia ženkliai nepadidės, tikėtina, kad augs nutraukiamų sutarčių skaičius.

Situacija Kaune yra kiek geresnė nei sostinėje, rinkos aktyvumo mažėjimas – nuosaikesnis. Per mėnesį parduoti 45 būstai (52 nauji susitarimai, 7 nutraukimai). Tai – beveik 40 proc. mažiau nei prieš mėnesį (72 pardavimai, 77 nauji sutarimai, 5 atšaukimai) ar prieš metus (73, 74, 1). „Toks skirtumas tarp Kauno ir Vilniaus pernelyg nestebina. Nors kainų augimas Kaune atskiruose segmentuose buvo net didesnis nei Vilniuje, tačiau tam nemažai įtakos turėjo ir ženklūs pokyčiai projektų lokacijoje bei sprendiniuose. Nors statybos reikalavimų pokyčiai yra vienodi visoje Lietuvoje, tačiau posakis „moki daugiau – gauni daugiau“ šiuo laikotarpiu buvo tinkamesnis Kaunui“, – teigia T. S. Kvainickas.

Per liepos mėnesį į stebėjimus „Inreal“ įtraukė 81 naują objektą. Tai – dviem trečdaliais daugiau nei prieš mėnesį (50), tačiau tris kartus mažiau nei prieš metus (215). 2021 metų vidurys apskritai buvo aktyvesnis Kauno vystytojams. Tuo metu buvo formuojama didesnė naujo būsto pasiūla, kuri šiandien kiek prilaiko kainų didėjimą ir įgalina pirkėjus įsigyti jų poreikius labiau atitinkantį būstą. „Vertinant vidutinius atlyginimų bei ekonominės klasės būsto kainų skirtumus tarp Vilniaus ir Kauno, akivaizdu, kad kauniečiai gali įsigyti bene trečdaliu didesnį būstą nei Vilniaus gyventojai“, – sako „Inreal“ analitikas. Pasiūlos kiekis Kaune per mėnesį padidėjo 3 proc., nuo 1313 iki 1349 ir iš esmės yra toks, kaip ir prieš metus, kuomet pasiūloje buvo 1355 būstai.

Kainos Kaune per mėnesį beveik nesikeitė. Ekonominės klasės būstas kainuoja vidutiniškai 1721 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1722), vidutinės klasės – 2548 Eur/kv.m (2521), prestižinės klasės – 3423 Eur/kv.m (3423), loftai – 2060 Eur/kv.m (2060). Kotedžai – 1641 Eur/kv.m (1660).

Per liepą pasiūlius daugiau būsto nei jo buvo įsigyta, Kauno naujo būsto rinkos balanso rodiklis padidėjo nuo 1,22 iki 1,27 ir signalizuoja apie besiformuojančią pirkėjo rinką. Tai reiškia, kad pasiūloje šiuo metu yra kiek daugiau būsto, nei jo reikia esamai paklausai. Kita vertus, nuosaikus ilgalaikis paklausos augimas laikinojoje sostinėje greičiausiai leis tolygiai įsisavinti didesnį būsto kiekį.

Klaipėdos pirminė būsto rinka ir toliau kovoja su sąstingiu. Per mėnesį parduoti vos 9 būstai (10 naujų susitarimų, 1 atšaukimas). Tai – dvigubai mažiau nei prieš mėnesį (23 susitarimai, atšaukimai nefiksuoti) ir beveik dvigubai mažiau nei prieš metus (16, 17, 1). Be Vilniaus ir Kauno rinkoms įtaką darančių veiksnių, Klaipėdą taip pat veikia ir prastesni demografiniai rodikliai, kurie apriboja naujo būsto paklausą.

Per mėnesį į stebėjimus „Inreal“ įtraukė 53 naujus objektus, kurie pasiūlą padidino 12 proc. nuo 360 iki 404 būstų. Tai yra pusantro karto daugiau nei prieš metus (270). Santykinis pasiūlos kiekis yra vis dar mažesnis nei Vilniuje ar Kaune, tačiau stagnuojantys pardavimai prieštarauja didesniam pasiūlos poreikiui.

Būsto kainų pokytis, nulemtas pasiūlos struktūros pokyčių, fiksuojamas iš esmės tik vidutinėje klasėje, kuri per mėnesį pabrango nuo 1791 iki 2132 Eur/kv.m. Ekonominė klasė šiuo metu kainuoja apie 1741 Eur/kv.m (1736), loftai – 1807 Eur/kv.m (1807), kotedžai – 1592 Eur/kv.m (1589).

Esant žemam rinkos aktyvumui, šoktelėjo rinkos balanso reikšmė – nuo 1,54 iki 1,98 ir rodo ryškią pirkėjo rinką. Dar prieš metus uostamiestyje buvo fiksuota pardavėjo rinka, kuomet pasiūloje esant pusantro karto mažiau būsto ir pirkėjams įsigyjant jo pusantro karto daugiau, rinkos balanso rodiklis siekė 0,62.

Tomas Sovijus Kvainickas, INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas

Apie INREAL grupę

INREAL – tai ženklas idėjos, duodančios pradžią unikaliems projektams, pagrindą – profesionalioms paslaugoms ir pridėtinę vertę verslams, klientams ir partneriams. INREAL pozicionuoja kūrybiškumą kaip esminę vertybę dinamiškame verslo pasaulyje. INREAL grupė, kurią sudaro: UAB „Inreal“, UAB „Inreal GEO“ bei UAB „Inreal valdymas“ su jos valdomomis įmonėmis plėtoja unikalius nekilnojamojo turto (NT) projektus bei teikia bene plačiausią Lietuvoje NT paslaugų spektrą 11-oje šalies miestų. Per daugiau nei 25 veiklos metus įgyvendinta virš 70 įvairios paskirties nekilnojamojo turto projektų, kurie pelnė pripažinimą ir apdovanojimus ne tik Lietuvos, bet ir tarptautiniuose konkursuose. INREAL grupės įmonės priklauso AB „Invalda privatus kapitalas“.

Daugiau informacijos:

Rūta Merčaitienė, INREAL grupės marketingo ir komunikacijos vadovė, +370 611 29 779 ruta.mercaitiene@inreal.lt

www.inreal.lt