Grįžti
2013 - 2014 m. Lietuvos ekonomikos ir nekilnojamojo turto rinkos apžvalga
2014-01-28
2013 metais butų rinkoje sudaromų sandorių skaičius gerino pokrizinio laikotarpio rekordus. Vilniuje buvo parduota apie 2430 naujų butų (vidutiniškai 203 butai per mėnesį), arba net 73 proc. daugiau nei per 2012 metus. Per 2013 metus Vilniuje pradėti 37 nauji daugiabučių projektai, kurie rinką papildė apie 2280 butų – apie 7,5 proc. mažiau nei 2012 metais. Stipriai ūgtelėję pardavimai lėmė, jog 2013 metais pirmą kartą nuo krizės pradžios paklausa 6,5 proc. viršijo naujai atsiradusią pasiūlą. Bendras naujos statybos butų kainų lygis metų pabaigoje siekė apie 5050 Lt/kv. m ir per metus padidėjo apie 2,5 proc. 2013 metais priskaičiuojami 25 naujos statybos projektai Vilniuje, kurie didino kainas. Didžiausias kainų augimas, vidutiniškai apie 9,2 proc., pastebėtas naujai pradėtuose ekonominės klasės projektuose. Vidutinės klasės kainų augimas naujai pradėtuose projektuose siekė apie 9 proc. Prestižinės klasės segmente naujų projektų kainos augo apie 11 proc. Taip pat buvo bent 10 projektų, kurie, vykstant sėkmingiems pardavimams, vidutiniškai didino pardavimo kainą 2,5-5 proc. 2014-tiems metams Vilniuje prognozuojama, jog paklausa turėtų apie 15 proc. viršyti pasiūlą, vadinasi, kainų augimo tendencijos turėtų dar sustiprėti – prognozuojamas vidutinis naujos statybos butų brangimas gali siekti 6-8 proc.
Butų rinkos atsigavimas stebimas ir Kaune. Bendras per metus parduotų butų sandorių skaičius išaugo 24 proc., o naujos statybos segmente sandorių augimas siekė net 53 proc. – per mėnesį vidutiniškai buvo parduodami 22 naujos statybos butai. 2013 metus Kauno miesto naujos statybos daugiabučių rinką papildė apie 10 naujų projektų su 355 butais. Tai net 1,6 karto daugiau nei 2012 metais. Nepaisant gerėjančių likvidumo rodiklių, per 2013 metus naujos statybos butų kainos Kaune mažėjo apie 4 proc. iki 3680 Lt/kv. m. Didžiausią įtaką tam turėjo rinką papildę ekonominės klasės nauji projektai, kurių kainos buvo apie 4 proc. mažesnės nei kainų vidurkis šiame segmente.
Klaipėdoje pirminėje butų rinkoje sandorių skaičius, priešingai bendroms tendencijoms, mažėjo – per metus buvo parduota apie 215 naujų butų (vidutiniškai 18 butų per mėn.) ir, lyginant su 2012 metais, buvo apie 13 proc. mažiau. Per 2013 metus Klaipėdos rinkoje buvo naujai pradėti ar atnaujinti 9 projektų pardavimai, kurie uostamiesčio rinką papildė apie 280 butų. Lyginant su 2012 metais, naujų butų pasiūla sumenko apie 32 proc. Bendras naujos statybos butų kainų lygis metų pabaigoje siekė apie 4200 Lt/kv. m ir per metus sumažėjo apie 2,5 proc.
Antrųjų namų segmente stebėtas ryškus rinkos aktyvėjimas – Palangos savivaldybėje parduota apie 190 naujos statybos butų (vidutiniškai 16 per mėnesį) ir, lyginant su 2012 metais, sandorių augimas siekė 30 proc. Neringos savivaldybėje buvo parduota apie 50 naujų butų (vidutiniškai 4 per mėnesį). Tai net 2,9 kartus daugiau, nei per 2012 metus. 2013 metais Palangoje buvo pradėti 5 projektų pardavimai, kurie rinkai pasiūlė apie 230 naujų butų – ketvirtadaliu daugiau nei 2012 metais. Neringoje 2013 metais buvo pradėti 2 projektų pardavimai su 59 butais – 23 proc. daugiau nei 2012 metais. Bendras kainų lygis Palangoje per 2013 metus sumažėjo 1,6 proc., iki 5190 Lt/kv. m. Neringoje, dėl augančios paklausos bei rinką papildžiusių naujų projektų, bendras kainų lygis per 2013 metus augo apie 8 proc., iki 9500 Lt/kv. m.
Žemės sklypų rinkoje taip pat buvo stebimas rekordinis aktyvumas. Remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis, per 2013 metus visoje Lietuvoje užfiksuoti 38281 žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandoris – 18,6 proc. daugiau nei 2012 metais. Daugiausia buvo sudaryta žemės ūkio paskirties žemės pirkimo-pardavimo sandorių. Šio segmento sandoriai sudarė 77 proc. visų žemės sklypų sandorių. Didžiausias aktyvumas buvo stebimas derlingiausiuose Lietuvos rajonuose. Vidutiniškai žemės ūkiui tinkami sklypai per metus pabrango 10-15 proc. Derlingiausiuose rajonuose vidutinė tokių sklypų kaina siekė 10000-15000 Lt/ha.
Žemės sklypų rinkoje labiausiai išsiskyrė sostinė. Vilniaus mieste daugiausia buvo sudaryta žemės ūkio ir gyvenamosios paskirties žemės sandorių – atitinkamai 51 ir 35 proc. visų sandorių.Toks žemės ūkio paskirties žemės paklausos šuolis Vilniaus mieste gali būti siejamas su nuo 2014 metų pasikeitusiu teritorijų planavimo įstatymu, kuris supaprastino ir pagreitino žemės paskirties keitimo procedūras. Dėl šios priežasties, Vilniuje atsigaunant NT rinkai, sąlyginai pigesnė žemės ūkio paskirties žemė tapo patraukli investuotojams.
Verslo centrų sektoriuje 2013 metais Lietuvoje vyravo užimtumo bei nuomos kainų augimo tendencijos. Sostinėje verslo centrų rinkoje buvo tęsiamos aktyvios investicijos – atidaryti 2 (13300 kv. m) bei statomi dar 6 nauji verslo centrai (73500 kv. m). Nepaisant naujų projektų vakansijos sostinėje ir toliau mažėjo – per metus jos susitraukė daugiau nei dvigubai – nuo 7,1 iki 3,5 proc. Per metus įsisavinto modernių biurų ploto kiekis viršijo 26000 kv. m. Vertinant, jog naujai planuojami projektai bus įgyvendinti per dvejus metus, esamas pasiūlos augimas turėtų atitikti rinkos lūkesčius. Kaune ir Klaipėdoje vakansijos taip pat mažėjo, atitinkamai, nuo 6,9 iki 5,8 proc. ir nuo 18,1 iki 14,0 proc. Modernių biurų nuomos kainos Kaune ir Klaipėdoje išliko stabilios. Esami rinkos rodikliai neskatina investuoti į naujų modernių projektų statybas. Šiuose miestuose kol kas investuojama tik į esamų pastatų atnaujinimą/ rekonstrukciją, pritaikymą biuro patalpoms.
Didžiausius žmonių srautus pritraukiančiuose šalies prekybos centruose patalpų paklausa ir toliau viršijo pasiūlą. Įtakos tam turėjo ne tik atsigaunantis vartojimas, bet ir 2013 metais į šalies rinką atėję stiprūs užsienio prekių ženklai, iš kurių ryškiausias – pasaulinis mažmeninės prekybos drabužiais lyderis „Hennes & Mauritz“ („H&M”). Naujų stiprių prekės ženklų atėjimas gerokai išjudina prekybos centrų rinką. Beveik nuolat visiškai užpildyti didieji šalies prekybos centrai dėl naujų stiprių nuomininkų atėjimo priversti nutraukti sutartis su silpnesnius rezultatus demonstruojančiais nuomininkais. Pastarieji, savo ruožtu, kraustosi į atokesnius prekybos centrus, kuriuose vakansijos taip pat sparčiai mažėja. 2013 metų viduryje Vilniuje atidarytas pirmasis Baltijos šalyse IKEA prekybos centras (25000 kv. m), pradėta prekybos centrų „Prisma“ (10000 kv. m), „Domus Pro I“ (7500 kv. m) statyba bei „Gedimino 9“ (16500 kv. m) rekonstrukcijos darbai. Uostamiestyje pradėtas statyti 6500 kv. m ploto prekybos centras „Luizė“. Vystomuose objektuose didžioji dalis nuomojamų patalpų jau yra rezervuotos, nors prekybos centrų atidarymai planuojami ne anksčiau kaip 2014 metų pirmoje pusėje.
2013 metais investicijų netrūko ir šalies mažmeninės prekybos tinklų sektoriuje, tačiau jame plėtrą vykdė jau ne tik didieji prekybos tinklai „Maxima“, „Norfa“ ar „Iki“, tradiciškai atidarantys bei rekonstruojantys po keliolika prekybos taškų per metus. Po keletą naujų parduotuvių 2013 metais Lietuvoje atidarė „Rimi“ (3) bei „Kubas“ (2), tačiau didžiausią jų skaičių pasiūlė rinkos naujokas „Fresh Market“ (12). 2014 metais šis tinklas žada dar aktyvesnius plėtros planus. Bendra mažmeninės prekybos tinklų investuotų pinigų suma plėtrai Lietuvoje per 2013 metus viršijo 210 mln. litų.
Analizuojant modernių logistikos centrų vakansijas šalies didmiesčiuose 2013 metų pabaigoje, pastebima, jog visuose trijuose šalies didmiesčiuose ir toliau buvo itin sudėtinga išsinuomoti daugiau nei 500 kv. m modernių sandėliavimo patalpų. Vilniaus moderniuose logistikos centruose vakansijos nukrito iki 0,9 proc. (3600 kv. m). Kaune rodiklis taip pat išliko artimas 0 proc., o Klaipėdoje laisvų patalpų rodiklis pasiekė 0,5 proc. (350 kv. m). Logistikos centrų valdytojai 2013 metų pradžioje naujiems nuomininkams 5-10 proc. didino nuomos kainas ir panašu, kad taip buvo pasiektas pusiausvyros taškas, atitinkantis nuomotojų bei nuomininkų lūkesčius, tad artimiausiu metu nuomos kainos turėtų išlikti stabilios. Sostinėje modernių logistikos centrų nuomos kaina metų pabaigoje siekė 12-17 Lt/ kv. m, o Kaune ir Klaipėdoje – 11-15 Lt/ kv. m. Senuose logistikos centruose Vilniuje tokių patalpų nuomos kaina siekė 6-10 Lt/ kv. m, o Kaune ir Klaipėdoje – 5-9 Lt/ kv. m.
Įsibėgėjo 2013 metais pradėtos logistikos centrų Vilniuje „Transekspedicija II“ (17000 kv. m) bei Klaipėdoje „Vlantana II“ (15000 kv. m) statybos. 2014 metais esamų centrų plėtrą Vilniuje turėtų pradėti „Arvydo paslaugos“ (8500 kv. m), o Klaipėdoje „Ad Rem Lez“ (8200 kv. m). 2013 metais „built-to-suit“ tipo sandėlius netoli Vilniaus pradėjo statytis gamybos bendrovės „Hormann Lietuva“ (5000 kv. m) bei „Wurth Lietuva“ (5700 kv. m), Kaune – prekybos įmonė „Osama“ (2000 kv. m) bei „Gintarinė vaistinė“ (9600 kv. m), o Klaipėdoje – AB „Klaipėdos jūrų krovinių kompanija“ (KLASCO, 8000 kv. m).
Per 2013 metus atsidarė net 7 nauji viešbučiai, kurie rinkai pasiūlė per 440 numerių. Tokių aktyvių investicijų į šio segmento rinką Lietuvoje nebuvo fiksuojama jau seniai, tačiau žymėtina, jog didžioji dalis naujų viešbučių šalyje buvo iš dalies finansuojami Turizmo plėtrai gerinti skirta ES parama. Investicijų į viešbučių rinką neturėtų trūkti ir 2014 metais – pirmąjį ketvirtį Palangoje planuojamas 60 numerių 4 žvaigždučių klasės „Amberton Green“ viešbučio atidarymas. Investuoti į šį segmentą taip pat svarsto bent keletas didesnių Lietuvos NT vystytojų, o apie žengimą į Lietuvos rinką arba plėtrą joje vis drąsiau užsimena dideli tarptautiniai viešbučių tinklai.
Žvelgiant iš teisinės perspektyvos, 2013 metai nekilnojamojo turto rinkos dalyviams buvo svarbūs tuo, jog po ne vienerius metus trukusių diskusijų vis tik buvo pasiryžta įgyvendinti ilgai lauktą teritorijų planavimo reformą. Seimui patvirtinus naują Teritorijų planavimo įstatymo redakciją bei Žemės įstatymo pakeitimus, kurie įsigaliojo nuo 2014 m. sausio 1 d., buvo iš esmės pakeistas iki šiol taikytas teritorijų planavimo bei žemėtvarkos procesų reguliavimas.
Taip pat svarbesni pakeitimai buvo priimti žemės ūkio paskirties žemės įsigijimą reglamentuojančių teisės aktų srityje, buvo tikslinamas Statybos įstatymas bei priimtas naujas Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymas.