2016 m. I pusmečio Lietuvos ekonomikos ir NT rinkos apžvalga

Ekonomika

Esant geriems vartotojų lūkesčiams, namų ūkių vartojimas išlieka vienu stipriausių ekonomikos augimo veiksnių. Kylant darbo užmokesčiui ir užimtumui, didėja namų ūkių perkamoji galia bei disponuojamosios pajamos. Vidutinis darbo užmokestis 2015 metais didėjęs 6 proc., tikėtina, taip pat sparčiai augs šiemet. Ieškant veiksnių, kurie paspartintų šalies ūkio augimą, didelės reikšmės įgyja eksporto perorientavimas į naujas ar perspektyvias rinkas.

2016-uosius pasaulis pasitiko turėdamas kaip niekada daug geopolitinių iššūkių. Metams įpusėjus matome, kad tarptautinė padėtis tampa tik sudėtingesnė, o ekonomikos raidos neapibrėžtumas didėja. Akivaizdu, kad vis neaiškesnė pasaulinė situacija trumpuoju laikotarpiu nesukėlė nerimo Lietuvos vartotojams ir įmonėms, tačiau, vertindami vidutinio laikotarpio ekonomikos perspektyvas, turime atsižvelgti į šių veiksnių galimą neigiamą įtaką.

Nekilnojamojo turto rinka

2016-ųjų metų pirmąjį pusmetį nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje buvo gerokai aktyvesnė nei prieš metus. NT pirkimo-pardavimo sandorių daugėjo visuose segmentuose. Remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis Lietuvoje:

- Per pirmąjį 2016 metų pusmetį Lietuvoje pirkimo-pardavimo sandoriais įsigyti 15 662 butai – 21,6 proc. daugiau nei atitinkamą 2015 metų laikotarpį.*

- Per pirmąjį 2016 metų pusmetį Lietuvoje pirkimo-pardavimo sandoriais įsigytas 4 551 individualus namas – 10,2 proc. daugiau nei atitinkamą 2015 metų laikotarpį.*

- Per pirmąjį 2016 metų pusmetį Lietuvoje pirkimo-pardavimo sandoriais įsigyti 30 335 žemės sklypai – 17,5 proc. daugiau nei atitinkamą 2015 metų laikotarpį.*

*Nuo 2016 m. pasikeitus Inreal NT rinkos analizavimo metodikai, statistikos negalima lyginti su ankstesnėse apžvalgose naudotais skaičiais.

„Pigių pinigų“ aplinka gerokai sumažino pelningo investavimo alternatyvų skaičių, tad vis daugiau kapitalo keliauja į NT sektorių ir būtent tai labiausiai kaitina NT rinkas. Galima daryti prielaidą, kad dalis dabartinio rinkos aktyvumo yra dirbtinai sukelta būtent „pigių pinigų“ efekto, o ne fundamentaliais rodikliais grįsto ekonomikos augimo, todėl viskas labai greitai subliūkštų, pasikeitus bankų finansavimo politikai.

Sostinėje šiuo metu yra didžiausias pavojus sulaukti dar vieno būsto kainų burbulo, nes greta „pigių pinigų“ aplinkos yra pakankamai stiprūs fundamentalūs rodikliai, tokie kaip didėjantis gyventojų bei darbo vietų skaičius, gana sparčiai augantys atlyginimai – t.y. faktoriai skatinantys paklausos augimą. Todėl nestebina, kad butų rinkos aktyvumas Vilniuje antrąjį šių metų ketvirtį buvo didžiausias per keletą metų – pirkimo-pardavimo sandoriais įsigyti 2 845 butai.

Vilniaus būsto rinką nuo perkaitimo iš dalies gelbsti NT plėtotojai, kurie aktyviai į rinką paleidžia naujų projektų taip amortizuodami galimą rinkos kaitimą. Vis dėlto, 2016 metų I-ąjį pusmetį vystytojai Vilniuje buvo mažiau aktyvūs – rinkai pasiūlė apie 1530 butų, o tai yra maždaug ketvirtadaliu mažiau nei 2015 metų I-ąjį pusmetį. Tuo tarpu naujos statybos butų per tą patį laikotarpį buvo parduota 2088, ir tai yra apie 19 proc. daugiau nei prieš metus.

Bendras neparduotų (laisvų ir rezervuotų) butų lygis sostinėje sumenko iki maždaug 3620. Inreal skaičiuojamas naujos statybos butų likvidumo rodiklis šiais metais laikosi žemiau 1 – vystytojai gali tikėtis vidutinio dydžio projektą realizuoti per mažiau nei metus laiko, o tai turėtų skatinti nuosekliai didinti pardavimo kainas. Per šešis šių metų mėnesius naujos statybos butų kainos didėjo visuose segmentuose: ekonominėje klasėje padidėjo 4,4 proc. iki 1360 EUR/kv.m, vidutinėje – 1,2 proc. iki 1 720 EUR/kv.m, o prestižinėje – 7,5 proc. iki 2 730 EUR/kv.m.

Kituose miestuose pirmąjį šių metų pusmetį būsto rinka taip pat buvo gerokai aktyvesnė nei prieš metus. Kaune, Klaipėdoje, Palangoje, Neringoje daugėjo NT sandorių, vystytojai buvo aktyvesni – rinkai pasiūlė daugiau naujų butų, buvo stebimas jų kainų kilimas. Nors fundamentalių priežasčių kituose miestuose augti NT rinkoms yra mažiau nei Vilniuje, tačiau panašu, kad ir ten vis labiau pradeda veikti „pigių pinigų“ efektas.

2016 metų pirmąjį pusmetį verslo centrų segmente didžiausią aktyvumą demonstravo Vilnius. Nors pirmąjį šių metų pusmetį sostinėje naujų verslo centrų nebuvo atidaryta, tačiau vyko daugiau nei dešimties verslo centrų statybos, kurie per artimiausius dvejus metus verslo centrų rinką papildys apie 158 240 kv.m nuomojamo ploto. Toks kiekis naujų patalpų neabejotinai augins vakansijų rodiklius, todėl nuomos kainos augimo artimiausius dvejus metus nereikėtų tikėtis.

Per pirmąjį šių metų pusmetį laisvų biuro plotų Vilniuje sumažėjo nuo 3,4 proc. iki 1,8 proc. Tačiau vien 2016 metais sostinės rinką papildys rekordinis, apie 68 000 kv.m, nuomojamo ploto kiekis, tad bendras vakansijų lygis metų pabaigoje turėtų išaugti iki maždaug 5,5 proc. 2017 metais rinką papildys dar 7 verslo centrai su maždaug 74 200 kv.m nuomojamo ploto, iš kurių apie 30-40 proc. atidarymo dieną, greičiausiai, bus dar neišnuomota, tad vakansijos 2017 metų pabaigoje gali šoktelti iki 10 proc. ar net daugiau.

Kaune per pirmąjį šių metų pusmetį taip pat nebuvo atidarytas nei vienas naujas verslo centras, tačiau vyko penkių nedidelių verslo centrų, kurie Kauno modernių biurų plotą papildys maždaug 9 900 kv.m., statybos. Šie verslo centrai turėtų būti užbaigti 2016 metų pabaigoje ir 2017 metų pradžioje, tad, tikėtina, kad laisvų plotų rodiklis metų pabaigoje padidės iki maždaug 4-5 proc. 2016 metų pirmojo pusmečio pabaigoje vakansijų rodiklis Kaune siekė vos 1,8 proc.
2016 metų pirmąjį pusmetį Klaipėdoje buvo atidarytas 2 000 kv.m ploto verslo centras. Per pusmetį vakansijų lygis, priešingai nei Vilniuje ar Kaune, padidėjo 1,6 proc. ir pasiekė 13,8 proc.

Teigiamos tendencijos prekybos segmente skatina NT vystytojus drąsiau atsigręžti į šį sektorių. 2016 metų pirmąjį pusmetį buvo baigti 20 000 kv.m prekybos centro Nordika (II etapo) statybos darbai. Vyko dviejų prekybos centrų statybos: Vilniuje Parkas Outlet rekonstrukcija bei naujas plėtros etapas, kuris papildys prekybos centrą 3 000 kv.m ir Mega prakybos centro plėtra Kaune, po kurios rinkai bus pasiūlyta apie 30 000 kv.m papildomo prekybinio ploto.

Apie planus plėtoti naujus prekybos centrus yra paskelbęs Latvijos prekybos tinklas Depo, planuojantis bent penkių prekybos centrų plėtrą Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje ir Panevėžyje, VPH, planuojanti prekybos centro plėtrą šalia Nordika prekybos centro, Lords LB Asset Management, planuojanti prekybos centro plėtrą Vilniuje, Markučiuose. Taip pat planuose dar yra ir antrojo „Akropolio“ statybos buvusioje „Velgos“ gamyklos teritorijoje Vilniuje.

Pramonės segmente nuotaikos niūresnės. 2016 metų pirmąjį pusmetį buvo užbaigtos logistikos centrų Vilniuje (Woodline 4800 kv.m) ir Klaipėdoje (VPA Logistics 17 500 kv.m) statybos. Naujų modernių logistikos centrų nuomai per pastarąjį laikotarpį nebuvo pradėta statyti. Kiek aktyviau buvo statomi sandėliai savo reikmėms. 2015-2016 metais „build to suit“ tipo sandėlius pasistatė ar pradėjo statytis Vilniuje logistikos bendrovė „Rhenus svoris“ (12 000 kv.m), farmacininkė „Entafarma“ (12 000 kv.m), orlaivių remonto bendrovė „Litcargus“ (3 000 kv. m), Kaune alaus gamintojas „Volfas Engelman” (7 000 kv.m), gamybos bendrovė „Kitron“ (5 000 kv.m), prekybos įmonė „LIDL“ (43 000 kv.m), logistikos bendrovė „DPD“ (5 000 kv.m), Klaipėdoje „ANI plast“ (6 500 kv. m).

Vertinant ateities perspektyvas, vieninteliame Vilniuje galima įžvelgti potencialo naujiems moderniems logistikos centrams atsirasti, nes paklausa sandėliavimo patalpoms išlieka stipri, neišnuomotų plotų vos keli procentai. Tuo tarpu Kaune ir Klaipėdoje dėl atsilaisvinusių patalpų ir naujos plėtros vakansijų rodiklis pasiekė 16-17 proc., o tai rimtas signalas, kad sandėliavimo rinka darosi perteklinė, ypač kai vakansijų rodiklis nemažėja jau kuris laikas.

2016 metų pirmąjį pusmetį stipriai išaugo teritorijų, kuriose galima vystyti NT projektus, paklausa. Per analizuojamą laikotarpį Lietuvoje buvo sudaryti ne mažiau kaip 25 brangesni nei 1 mln. EUR sandoriai, kurių metu įsigyta teritorijų plėtrai už maždaug 76,4 mln. EUR. Pagal investicijų sumų pasiskirstymą, teritorijų plėtrai įsigijimas 2016 metų pirmąjį pusmetį sudarė 29 proc. visų investicijų, o tai yra didžiausias rodiklis po krizės.

Didžiausia paklausa teritorijoms plėtrai – Vilniuje. 2016 metų pirmąjį pusmetį sostinei teko apie 58,5 mln. EUR arba 76 proc. visų investicijų, nukreiptų į teritorijų plėtrai įsigijimus Lietuvoje. Vystytojai Vilniuje vis drąsiau investuoja į didesnius ir ilgalaikius plėtros projektus. Jei 2015 metais didesnės nei 1 ha teritorijos plėtrai sudarė apie 35 proc. visų analizuojamų sandorių, tai 2016 metų pirmąjį pusmetį tokių įsigijimų proporcija išaugo iki 64 proc. Dažnu atveju įsigyjami objektai nėra statyboms paruošti plyni laukai, o priešingai – jau egzistuojantys įvairios paskirties NT. Pastarųjų teritorijų plėtra yra sudėtingesnė ir reikalauja daugiau pasiruošimo bei patirties.

Konversija – neišnaudota plėtros galimybė

Šiuo metu esančios nekilnojamojo turto (NT) rinkos sąlygos ir vykstantys miestų struktūros pokyčiai sukuria idealias sąlygas konversijos projektams įgyvendinti. Augantis konversijų skaičius įpareigoja bent trumpai aptarti pagrindinius tokių projektų teikiamus privalumus bei trūkumus – pagrindines teisines grėsmes.

Aptariant privalumus, galima išskirti tai, kad konversija sukuria sąlygas išspręsti užstatomo ploto, esančio patraukliose miestų dalyse, trūkumą. Be to, buvusių pramonės, sandėliavimo ar kitos paskirties gamybinių kompleksų teritorijų ar pavienių statinių konversija leidžia pasinaudoti esama miesto infrastruktūra – gatvėmis, keliais, inžineriniais tinklais. Galiausiai, atkuriamosios konversijos (jei statiniai, nekeičiant jų esminių istorinių architektūrinių sprendinių iš naujo pritaikomi komercinei ar gyvenamajai veiklai) atveju yra išlaikomi ir urbanistiškai vertingi vystomos teritorijos architektūriniai sprendiniai, turintys potencialo sukurti pridėtinę NT projekto vertę, ypač patrauklią su turizmu susijusiai komercinei veiklai.

Be ekonominių prielaidų yra ir teisinių paskatų. Lietuvos teisės aktai neįpareigoja teritorijų planavimo dokumentuose įtvirtinti teritorijų konversijos sąlygų. Nesant įtvirtinto teritorijos vystymo tęstinumo, net ir naujai rengiamuose miestų bendruosiuose planuose galime išvysti ne teritorijų planavimą, o esamo užstatymo atvaizdavimą. Taigi, konversijai patraukliose zonose (tankiai užstatytose pramonės ar sandėliavimo kompleksų teritorijose) neretai matysime faktinius užstatymo rodiklius atitinkančius reglamentus. Tai savo ruožtu garantuos aukštus užstatymo reglamentus, didinančius projekto grąžą.

Nepaisant teikiamų privalumų, būtina akcentuoti konversijos keliamas grėsmes. Plačiau neaptariant išorinių grėsmių finansų sektoriams bei bendrai šalies rinkos situacijai, kurios gali gerokai pakoreguoti ne tik šiuo metu palankų paklausos-pasiūlos santykį, tačiau gaunamą investicijų kiekį, iš jų gaunamą grąžą bei kitus esminius rinkos rodiklius, – konversija gali pateikti daug nenumatytų iššūkių: nuo papildomų teritorijų planavimo dokumentų rengimo iki teisminių ginčų su trečiaisiais asmenimis. Šiuo atžvilgiu, pačia skaudžiausia aplaidumo pasekme gali būti ne papildomi kaštai, o sugaištas laikas, ypač aktualus besikeičiančios rinkos atžvilgiu.

Konversija, priešingai nei visiškai nauja teritorijos plėtra, teikia papildomų grėsmių – visada reikia turėti omenyje pagrindinį skirtumą, kad konversija – jau esamo užstatymo pertvarkymas ir keitimas. Dėl šios priežasties kartu su įsigyjamu turtu, įsigyjama ir visa šio turto istorija bei iš jos kylantys įsipareigojimai, papildantys įprastinę statybos projekto riziką.

Taigi, visą konversijos projektų teikiamą naudą minimalia rizika galima pasiimti tinkamai investuojant ne tik į pačią statybą, tačiau ir į kiekvieną žingsnį, žengtą iki statybos pradžios ir tokiu būdu užkertant kelią projektui išsitęsti laike, taip sumažinant jo rizikingumą dėl besikeičiančių rinkos sąlygų.