Disbalansas būsto rinkoje programuoja problemas ateityje

„Rinkoje formuojasi sudėtinga situacija. Viena vertus, matome būsto pasiūlą, kurios vidutinio aktyvumo rinkoje pakaktų dvejiems metams. Palyginimui, 2021 metais pasiūloje esančio būsto pakakdavo vos pusmečiui. Esant tiek sumažėjusiam rinkos aktyvumui, nenuostabu, kad ir kasmėnesinis pasiūlos augimas šiemet yra apie du kartus lėtesnis. Kita vertus, sostinės gyventojų skaičius šiemet vien per pirmą pusmetį ūgtelėjo daugiau nei 7,5 tūkstančio. Palyginimui, per 2021 metus jis padidėjo apie 6 tūkstančiais. Žinoma, prie gyventojų skaičiaus augimo ženkliai prisidėjo ir karo pabėgėliai iš Ukrainos, tačiau tai nekeičia fakto, kad egzistuoja naujo būsto fondo poreikis, nors pats būstas tiek dėl išaugusių kainų, tiek dėl palūkanų normų gyventojams tampa sunkiai įperkamas. Tai gali paskatinti žmonės būstą nuomotis, atidedant planus jį pirkti, o vystytojus – persiorientuoti į būsto nuomai, o ne pardavimui statybą. Būsto rinka inertiška, todėl finansinei situacijai pagerėjus, atbuliniai pokyčiai užtruks. Priklausomai nuo to, kaip susiklostys visų aplinkybių visuma, rinkos atsigavimas gali būti dar chaotiškesnis nei 2021 metais“, – prognozuoja „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

NT RINKOS PULSAS 2023 RUGPJŪTIS

2023 metų rugpjūtį „Inreal“ Vilniuje fiksavo 184 būstų pardavimus (213 naujų susitarimų ir 29 nutraukti susitarimai). Tai – 3 proc. mažiau nei liepą, kuomet buvo susitarta dėl 189 būstų (214 naujų susitarimų, 25 atšaukimai) ir 119 proc. daugiau nei 2022 metų rugpjūtį (atitinkamai: 84, 130, 46). Į stebėjimus įtraukti 237 nauji būstai. Apie 100 jų pasiūloje buvo fiksuoti anksčiau[1]. Būstų skaičius pasiūloje padidėjo iki 4493 (laisvi – 3451, rezervuoti – 1042). Tai yra 1 proc. daugiau nei liepą (4443, 3456, 987) bei 23 proc. daugiau nei prieš metus, (3641, 2683, 958). Per mėnesį neženkliai sumažėjo rinkos balanso rodiklio reikšmė, nuo 1,80 iki 1,79, tačiau kol rodiklis viršija 1,25 ir toliau yra fiksuojama pirkėjo rinka. Prieš metus rodiklio reikšmė buvo ribinė ir siekė 1,27.

Rugpjūtį „Inreal“ fiksavo 114 kainų sumažinimų ir 141 kainos padidėjimą (mėnesių anksčiau, atitinkamai: 33 ir 108). Kainų korekcijas galima sieti tiek su siekiu paspartinti pardavimus, tiek didinant parduodamo būsto lyginant su konkurentais, tačiau tai neturėjo reikšmingos įtakos vidutinėms kainoms pagal segmentus. Ekonominiame segmente vidutinė kaina neženkliai padidėjo nuo 2713 iki 2728 Eur/kv.m, vidutiniame – nuo 3833 iki 3878 Eur/kv.m. Prestižinio segmento būstai šiek tiek pigo – nuo 5154 iki 5141 Eur/kv.m. Loftai brango – nuo 2231 iki 2363 Eur/kv.m, o kotedžai – nuo 2079 iki 2124 Eur/kv.m.

„Didesnis dėmesys kainodaros peržiūrėjimui rodo konkurencinę vystytojų kovą. Pirkėjams tai gera žinia, nes jie gali rinktis tiek pigesnį būstą, tiek argumentuotai prašyti nuolaidų labiau patinkančiame projekte, rodant pavyzdžiu kaimynus“, – teigia T.S. Kvainickas.

Rugpjūčio mėnesį Kauno naujų būstų rinkoje susitarta dėl 39 suminių pardavimų (44 nauji susitarimai, 5 grąžinimai) – kiek mažiau nei liepą (53, 70, 17) bei 2022 metų rugpjūtį (48, 53, 5). Į stebėjimus įtraukti 43 nauji objektai – 62 proc. mažiau nei liepą (114) ir 79 proc. daugiau nei pernai rugpjūtį (24). Tarp naujų objektų – 12 butų, kurie pasiūloje jau buvo fiksuoti, tačiau pasikeitė šio projekto vystytojai bei pavadinimas. Iki pasikeitimų butai šiame projekte buvo žymimi kaip laisvi. Pasiūloje esantis naujo būsto kiekis Kaune per mėnesį keitėsi neženkliai – nuo 1413 (885 laisvi ir 528 rezervuoti) iki 1415 (882 laisvi ir 533 rezervuoti), ir yra 7 proc. didesnis nei prieš metus (1325, 818, 507). Tarp maždaug 500 rezervuotų būstų – net 304 yra pilnai rezervuotuose projektuose ar jų etapuose (tinklapiai nebeatnaujinami), todėl reali pasiūla yra kiek mažesnė. Rinkos balanso rodiklio reikšmė per mėnesį neženkliai padidėjo nuo 2,18 iki 2,19 bei, kaip ir sostinėje, rodo stipriai išreikštą pirkėjo rinką. Kita vertus, atmetus visiškai rezervuotus projektus bei etapus, rodiklio reikšmė būtų mažesnei nei 2.

Per mėnesį fiksuoti 4 objektų kainų sumažėjimai, 13 ūgtelėjimų (mėnesiu anksčiau – 8 ir 18). Ekonominės klasės būsto kainos padidėjo nuo 1815 iki 1860 Eur/kv.m. Vidutinės klasės būstas kiek atpigo – nuo 2813 iki 2811 Eur/kv.m. Prestižinio būsto ir loftų kainos nesikeitė ir išliko, atitinkamai, ties 3805 ir 2113 Eur/kv.m. Kotedžų kainos šiek teik mažėjimo – nuo 1648 iki 1628 Eur/kv.m.

Klaipėdoje rugpjūčio mėnesį susitarta dėl 16 naujų būstų (17 naujų sutarčių, 1 grąžinimas). Tai – 27 proc. mažiau nei liepą (22, 22, 0,) tačiau dvigubai daugiau nei prieš metus (8, 11, 3). Nauja pasiūlos nebuvo. Bendras jos kiekis sumažėjo nuo 540 iki 524 ir yra 32 proc. didesnis nei prieš metus (396).

Sumažėjus pasiūlos kiekiui rinkos balanso rodiklio reikšmė keitėsi nuo 2,25 iki 2,21. Fiksuoti 3 būstų kainų ūgtelėjimai. ekonominiame segmente kainos sumažėjo nuo 1734 iki 1731 Eur/kv.m, vidutiniame – nuo 2529 iki 2523 Eur/kv.m. Viešai pradėtos skelbti prestižinių būstų Kuršių nerijoje (Smiltynėje) kainos, kurios siekia apie 6796 Eur/kv.m. Kotedžų segmente –be pokyčių, kaina išliko ties 1600 Eur/kv.m.

[1] Atnaujinus vieno projektų svetainę, rugpjūčio mėnesį pasiūloje atsirado apie 100 naujų butų. 10 iš jų iki atnaujinimo buvo pažymėti kaip parduoti. Liepos mėnesį atnaujinus vieno projektų svetainę, pasiūla pasipildė beveik 100 butų, iš kurių 80 proc. iki svetainės atnaujinimo buvo pažymėti kaip parduoti. Taigi, realus nutrauktų susitarimų skaičius liepą buvo gerokai didesnis. Tokių atveju iki šio nebuvo daug, tačiau nuo rugsėjo mėnesio statistikoje jie bus įvardijami atskirai ir žymimi retrospektyviai.

Tomas Sovijus Kvainickas, INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas

Apie INREAL grupę

INREAL – tai ženklas idėjos, duodančios pradžią unikaliems projektams, pagrindą – profesionalioms paslaugoms ir pridėtinę vertę verslams, klientams ir partneriams. INREAL pozicionuoja kūrybiškumą kaip esminę vertybę dinamiškame verslo pasaulyje. INREAL grupė, kurią sudaro: UAB „Inreal“, UAB „Inreal GEO“ bei UAB „Inreal valdymas“ su jos valdomomis įmonėmis plėtoja unikalius nekilnojamojo turto (NT) projektus bei teikia bene plačiausią Lietuvoje NT paslaugų spektrą 11-oje šalies miestų. Per daugiau nei 25 veiklos metus įgyvendinta virš 70 įvairios paskirties nekilnojamojo turto projektų, kurie pelnė pripažinimą ir apdovanojimus ne tik Lietuvos, bet ir tarptautiniuose konkursuose. INREAL grupės įmonės priklauso AB „Invalda privatus kapitalas“.

Daugiau informacijos:

Rūta Merčaitienė, INREAL grupės marketingo ir komunikacijos vadovė, +370 611 29 779 ruta.mercaitiene@inreal.lt

www.inreal.lt